产城研究之企业深研系列第七期：从“优二进三”到“优二强三进四”到“六大战略”—— 金桥开发区的产业转型升级之路

2017-11-03 金辉栗猛 产城观察网

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本文主要讲解金桥开发区的历史发展，产业结构组成、变化及产业发展战略的升级延续。

一、金桥经济技术开发区概况

1990年浦东开发开放，金桥与外高桥保税区、陆家嘴金融区、张江高科技园区并列为4大开发区，也是中国第一个以出口加工区名义进行开发的区域。金桥开发区总规划面积 27.38 平方公里，分为北区 19.94 平方公里和南区 7.44平方公里（2000 年并入原王桥工业区）。开发区位于上海浦东新区中部，西连陆家嘴金融贸易区，北靠外高桥保税区，南接张江高科技园区，靠近市中心边界。园区定位于吸引外商投资，发展出口导向型工业。2012年上海金桥出口加工区正式更名为上海金桥经济技术开发区。2015 年 3 月正式纳入上海自贸区范围，提出“优二强三进四”的转型升级战略，大力发展第四产业（ICT产业）及四新产业（新技术、新模式、新业态、新经济）。

图1 -金桥开发区区位示意

金桥开发区是上海先进制造业基地和新兴生产性服务业集聚区，电子信息、汽车及零部件、成套设备、生物医药四大重点行业并驾齐驱，工业总产值占浦东新区 1/4，上海 1/15。

二、产业端：金桥经济技术开发区产业结构的变化

2008年四大支柱产业产值占工业总产值的比例为82.7%，到2015年，这一数值升到了89.1%。开发区工业产业主要依赖汽车制造业拉动，汽车制造业成为了金桥的主导产业，同时也是整个浦东新区汽车制造业的重要引擎。目前金桥开发区的汽车产业已形成了包括研发、整车生产、零部件、物流、销售和服务等汽车全产业链业务，汽车产业链基础完备。

图2 - 2015年金桥开发区工业产业结构

图3 - 2008年金桥开发区工业产业结构（数据来源：媒体报道、广发研报）

图4 - 金桥开发区工业总产值与四大支柱产业总产值变化（单位：亿元）

图5 - 金桥开发区四大支柱产业产值规模变化（单位：亿元）

十二五期间，金桥开发区提出优先发展“四大生产性服务业”，即优先发展总部经济、服务外包、网络文化、研发设计产业。2009年以前，金桥的生产性服务业占总营收的比例很低。在随后的6年时间里，占总营收的比例从2010年的11.5%跃升到2015年的52.86%，占领金桥开发区全年营收的半壁江山。

图6- 2010-2015金桥开发区营收情况

图7- 金桥开发区产业位置分布

三、产业端：金桥区产业发展战略—从“优二进三”到“优二强三进四”到“六大战略”

2005 年，金桥开发区提出“二次开发”理念，进而提出“优二进三”的产业转型发展战略，即优化提升制造业能级，大力发展生产性服务业。产业转型升级主要体现为：从要素驱动到创新驱动的转变；从单一制造业到先进制造业和生产性服务业复合发展的转变；从制造环节降成本向产业链延伸的转变。典型案例如通用汽车，其亚太营运总部、全球研发中心、以及销售中心于2007年落户金桥，由原先的整车厂转变为一个集研发、生产、销售、服务、展示、结算、决策等于一体的全配套企业。

2008年金融危机之际，金桥乘势转型，淘汰低端产能，引入先进制造业。对于早期进入开发区内的附加值低、占地面积大、产出规模小、环境污染严重的传统制造业产业，金桥正在加大力度“腾笼换鸟”，吸引新的优质企业特别是生产性服务业、高附加值企业进一步加快产业结构的调整、优化，同时积极促进金桥模式的复制。在进军高端制造业的同时，金桥还以服务经济、服务企业、服务项目为宗旨，营造城市功能完善、生态环境一流的产业载体配套。

2012年金桥开发区更名为上海金桥经济技术开发区，这是“十二五”时期，开发区进入“二次开发、转型发展”，将先进制造业、高端生产性服务业和城市化功能进一步融合协调发展的成果。其后提出“优二强三进四”战略，即在优化制造业，强化生产性服务业的基础上，发展“四新”经济（新技术、新产业、新模式、新业态），同时继续推进第四产业（ICT）。具体产业方面，金桥开发区确定了新兴金融、移动视频、智能装备、电子商务四个重点发展方向。

2015年3月，金桥经济技术开发区正式纳入上海自贸区范围，赶上以数字化制造为主要特征的第三次产业革命所带来的产业发展机遇和自贸区建设带来的外部环境。

图8- 金桥开发区“优二强三进四”转型升级战略新引入产业

2017年8月浦东新区政府印发《金桥经济技术开发区暨中国（上海）自由贸易试验区金桥片区发展“十三五”规划》，确立金桥开发区将建设成为产业转型示范区、智能制造培育区、城市副中心功能创新区、绿色低碳实践区“四大特色区”的新蓝图！着力实施自贸试验区战略、产业转型升级战略、创新驱动发展战略、城市更新战略、产城融合战略、营商环境提升战略等六大战略。

金桥开发区十三五规划指标体系-2020年目标

四、土地端“二次开发”，打开发展新途径端

（一）二次开发必要性：土地资源饱和、产业升级促进经济发展有限，二次开发成为金桥必走之路

1990-2003年是金桥开发区“土地一次开发阶段”，在这一阶段中，依靠国家级开发区的优惠政策，每年大量的新增工业用地通过批租的方式投入市场，大量招商引资国际500强制造业企业入驻，产业结构也逐步由90年代初的食品、玩具、服装等低端制造业转移到汽车、电信、高端家电为主的现代制造业上。

招商引资扩充了金桥开发区的产业基础，大幅提振了区域经济。但是经过20多年的开发之后，金桥开发区的土地资源已逐步面临饱和。根据《浦东开发》数据，截至2014年，可用于产业开发的土地面积仅有93万平方米。

金桥开发区的经济结构转型升级取得了瞩目的成绩，并在持续加力。但产业结构调整对于金桥开发区的的经济发展的促进作用有限。从以下两点可以看出：

（1） 2003年之后金桥开发区在产业能级上并没有明显的提升，后续很长一段时间内单位面积产值都停留在200亿元/平方公里上下，并且 2012-2014年间工业用地产出强度、单位土地税收产出强度和单位土地固定资产投资强度等单位面积指标方面表现都趋弱。所以土地使用效率的提升成为了金桥开发区后续经济发展的重要任务。

（2）从国内产业园区的横向对比来看，在单位面积地区生产总值和单位面积工业总产值上，金桥的生产效率处于全国前列，但同时与全国领先的水平存在一定的差距，单位面积地区生产总值仅是漕河泾的一半；在单位面积工业增加值方面，金桥出口加工区仅为8.42亿元/平方公里，远远低于漕河泾开发区的48.10亿元/平方公里，广州经济技术开发区、北京经济技术开发区和苏州工业园的25-28亿元/平方公里。表明了目前金桥相对其他园区在产业能级上以及土地使用效率上都还有比较大的拓展空间。

图9- 1995-2014年，金桥开发区工业总产值占比浦东、上海工业总产值比例（资料来源：公司公告、中银证券）

图10- 金桥与国内园区单位面积生产总值、工业总产值和工业增加值对比

（二）二次开发机遇：体量庞大、资源丰富、区域中心化

（1）二次开发土地资源丰富，体量超250万方

金桥开发区体外和自身有着较为丰富的存量土地资源可以二次利用。体外包括已批准土地回购，体内包括工业用地的提效，以及上述土地资源的容积率提升等，由于土地资源大多位于浦东中环附近，地理位置优越，未来开发价值较大。

体外二次开发土地资源超84万平方。根据《浦东开发》数据，金桥开发区成立至今，已转让土地 782万平方米，出售厂房 15万平方米，出租土地 40万平方米，合计出让和出租 837万平米，用地性质多为工业用地。根据《上海城市规划》数据，其中10%的土地使用年限在20年以下，90%的土地使用年限为20-50年。自 2012年开始，已有转让的土地和出售的厂房所占土地使用权的终止日期到期的情况出现，而上述土地使用权到期为土地转让合同或厂房出售合同约定的期限而非已到达最高出让年限。合理利用现有土地开发资源、二次开发现有土地资源已成为二次开发金桥的关键。据中银国际测算，体外可二次开发面积将超84万平米。

体内二次开发土地资源172.07万方。目前公司拥有厂房、办公楼、住宅、商铺以及教育、休闲配套等各类物业约209万平方米，其中以工业厂房性质存在的土地建筑面积为121.78万平米（包括厂房+土地），该部分未来可以通过建筑形态的改变、甚至用地性质的改变进行土地的二次开发，提升土地使用效率。另外，公司未开发土地资源50.29万平米工业用地，可以进行一步的土地开发，该部分甚至可以直接跨越工业用地开发而直接进入二次开发范围。因而浦东金桥公司体内的二次可开发土地资源合计172.07万方。

浦东金桥上市公司持有的各类型物业面积

浦东金桥上市公司持有的未开发土地

体内外土地资源使用效率偏低，提升空间大。根据《金桥出口加工区土地集约利用评价技术报告》（2009），金桥北区总建筑面积803万平方米，综合容积率仅为0.43，扣除道路、绿化等地块外的平均容积率也仅为0.51，远低于浦东新区近一年来（2015年6月至2016年6月）出让工业用地的平均容积率1.50，土地开发强度普遍较低。从构成来看，50%的地块开发强度小于0.5，40%左右的地块开发强度在,0.5-1.0之间，仅10%左右的开发强度在1.0以上。容积率偏低则是造成园区用地利用率低的主要原因。在开发强度方面又远低于相关规定的要求，这既说明了金桥的土地未得到充分利用，也说明了造成金桥工业区用地利用率低的更主要原因是容积率低即建筑高度、建筑层数偏低（这是由目前工业用地特性所决定的），后续工业用地转科研办公用地（仍为工业用地属性）、甚至工业用地转商办用地是金桥开发区二次开发的一个重点课题，通过充分提升现有容积率，甚至土地改性获得更高容积率，都将是金桥开发区二次开发获得土地资源的重要途径。

（2）金桥开发区面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇

随着我国一些大城市的经济发展，城市边界不断扩张，原本处于城市郊区的工业厂房逐步纳入到了城市中心区域，这些工业区占据着第三产业发展的优势区域，制约了大城市综合功能的扩展，同时也阻碍了大城市产业结构调整的步伐，因而从土地使用效率以及产业结构调整的需求角度而言，大城市中心区域的工业用地调整是必然方向，包括土地性质和落地产业。

而随着上海城市空间的拓展，金桥开发区面临着由中心城边缘向城市中心转变的战略机遇，同时全市产业调整需求推动，因而金桥的土地二次开发也提上议程，并且随着 2015 年开始原有批准土地使用年限逐步到期，二次开发的力度也将逐步加大。

五、总结

目前金桥开发区已形成产业区与配套社区的有机结合，成为现代产城融合的典范，吸引大批国内外知名企业入驻，成为国内最具特色、最具竞争力的经济技术开发区之一。未来金桥将按照“十三五”的指导思想、奋斗目标、重点任务和发展路径，完成今后五年金桥开发区经济社会发展的宏伟蓝图。

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